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Klaus Fischer

Rechtsanwalt im Immobilienrecht

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Rechtsanwalt Klaus Fischer Frankfurt a. Main
Bauhandwerkersicherung/ Forderungssicherung/ Abnahmebereich

Rechtsanwalt Fischer Frankfurt - privates Baurecht / Bauträgerrecht
Rechtsanwalt Klaus Fischer Frankfurt a. Main

Der Besteller der Bausache / der Bauleistungen ist verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen, sofern nicht nach der Beschaffenheit des Werkes die Abnahme ausgeschlossen ist.

Ein unwesentlicher Baumangel / Sachmangel kann nicht zur Verweigerung der Abnahme führen.

Der Abnahme steht es gleich, wenn der Besteller das Werk / die Bausache nicht innerhalb einer ihm vom Unternehmer bestimmten angemessenen Frist abnimmt, obwohl er dazu eine Verpflichtung hat. Nimmt der Besteller allerdings ein mangelhaftes Werk ab, obwohl er die Baumängel kennt, so hat er nur dann die Ansprüche auf Nacherfüllung, Aufwendungen, Rücktritt oder Minderung, wenn er sich seine Rechte wegen der Fehler der Bausache bei der Abnahme vorbehalten hat.

Der Unternehmer eines Bauwerkes oder eines einzelnen Teiles eines Bauwerkes kann für seine Forderungen aus dem Vertrag die Einräumung einer sogenannten Sicherungshypothek an dem Baugrundstück des Bestellers verlangen. Ist das Werk noch nicht vollendet, so kann er die Einräumung der Sicherungshypothek für einen der geleisteten Arbeit entsprechenden Teil der Vergütung und für die in der Vergütung nicht inbegriffenen Auslagen verlangen.

Von erheblicher Bedeutung in der Praxis ist die ab 01.01.2009 erfolgte gesetzliche Neuregelung der sogenannten Abschlagszahlungen (§ 632 a BGB). Danach hat der Unternehmer das Recht, von dem Auftraggeber für eine vertragsgemäße erbrachte Leistung eine Abschlagszahlung in der Höhe zu verlangen, in der der Besteller durch die Leistung einen Wertzuwachs erlangt hat. Diese Abschlagszahlung kann auch nicht verweigert werden, wenn unwesentliche Mängel existieren. Wenn der Besteller ein Verbraucher im Sinne des § 13 BGB ist und wenn der Vertrag die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerkes zum Gegenstand hat, ist dem Besteller/Auftraggeber bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werkes ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5% des Vergütungsanspruches zu leisten.

Erhöht sich der Vergütungsanspruch in Folge von Änderungen oder Ergänzungen des Vertrages um mehr als 10%, dann ist dem Besteller bei der nächsten Abschlagszahlung eine weitere Sicherheit in Höhe von 5% des zusätzlichen Vergütungsanspruches zu leisten.

Diese ineinandergreifenden Regelungsmechanismen sind nicht ganz einfach.

Eine weitere in der Praxis ab 01.01.2009 feststellbare Neuregelung ist die, dass dann, wenn der Auftraggeber/ Besteller die Beseitigung eines Mangels verlangen kann, er nach der Fälligkeit die Zahlung eines angemessenen Teiles der Vergütung verweigern darf. Als angemessen ist in der Regel das Doppelte, der für die Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten anzusehen. Es handelt sich hierbei um den sogenannten "Druckzuschlag." Früher war auf dem Bausektor generell festzustellen, dass der sogenannte "Druckzuschlag" von Bauherren, ebenso, wie von Generalunternehmern und Bauträgern, ausgeübt gegen ihre jeweiligen Auftragnehmer, das 4- bis 5-fache der Mängelbeseitigungskosten ausmachte.

Durch diesen Mechanismus regenerierte sich der Druckzuschlag wegen Mängeln für den Besteller zu einem "faktischen Finanzierungsinstrument".

Beachten Sie bitte, dass diese Informationen die Beratung durch einen Rechtsanwalt nicht ersetzen können. Jeder Einzelfall muss vom Anwalt analysiert und im Einzelfall beurteilt werden.

Ich berate Sie in allen Fragen zum Baurecht und Bauträgerrecht.

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