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Rechtsanwalt im Immobilienrecht

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Rechtsanwalt Klaus Fischer Frankfurt a. Main
Eigenbedarf/Eigenbedarfskündigung

Rechtsanwalt Fischer Frankfurt - privates Baurecht / Bauträgerrecht
Rechtsanwalt Klaus Fischer Frankfurt a. Main

Der Eigen­bedarf gilt als ein be­rechtig­tes Inte­resse des Ver­mieters an der Kün­di­gung eines unter Kün­di­gungs­schutz stehenden Miet­ver­hältnis­ses. Eigen­bedarf ist dann gegeben, wenn der Ver­mieter die Räu­mung als Wohnung für sich, seine Familien­angehöri­gen oder für An­ge­hörige seines Haus­halts benötigt.

(§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB )

Bei einer Mehrheit von Ver­mietern genügt es, wenn der Eigen­bedarf für einen von ihnen besteht. (LG Berlin AZ: 64 S 121/00)

Dass die ver­mieteten Räume nur zu Wohn­zwecken benötigt würden und nicht ander­weitig, z. B. für gewerbliche Zwecke, war bisher wohl gängige Rechts­meinung, wobei ein Arbeits­zimmer noch akzeptiert wurde. Mittler­weile scheint sich allerdings im zuständigen Senat des Bundes­gerichts­hofs – unter Vorbehalt – eine Richtungs­änderung abzuzeichnen, wonach vom Schutz­bereich der verbürgten Eigentums­garantie des Vermieters auch dessen Absicht einer wirtschaft­lichen Verwendung erfasst sein könnte. Maßgebend sind allerdings generell die Einzelfall­umstände.

Der mietrechtlich begünstigte Personenkreis ist nach der Rechtsprechung die Kinder, die Enkel, der Ehegatte, die Eltern und Großeltern, ebenso die Schwiegerkinder, die Schwiegereltern, die Stiefkinder, Pflegekinder und Pflegeeltern.

Entferntere, Verschwägerte und Verwandte (z.B. Schwager, Neffen, Nichten) fallen nur dann unter den Begriff der Familienangehörigen, wenn besondere Umstände vorliegen, die eine enge Bindung des Vermieters zu diesen Personen ergeben oder ihnen der Vermieter rechtlich oder zumindest moralisch zur Gewährung von Unterhalt oder Fürsorge verpflichtet ist. Daraus muss sich dann die Verantwortlichkeit des Vermieters für den Wohnbedarf des Angehörigen ergeben.

Das berechtigte Interesse des Vermieters ist dann als gegeben anzusehen, wenn der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme der Wohnräume für sich oder eine begünstigte Person hat.

Die berechtigten Interessen des Vermieters sind bei der Entscheidung darüber, ob Eigenbedarf anzunehmen ist, nicht gegen die Belange des Mieters abzuwägen. Das Gesetz stellt ausdrücklich allein auf das Interesse des Vermieters ab. Die besonderen Belange des Mieters im Einzelfall sind nur auf dessen ausdrücklichen Widerspruch hin zu beachten. Eine konkrete Grenze des Wunsches zur Erlangung der Mietwohnung stellt der Missbrauch dar.

Dieser liegt nicht schon dann vor, wenn dem Eigentümer eine oder mehrere andere freigewordene Wohnungen zur Verfügung stehen. Auch dann muss das Gericht bedenken, dass der Nutzungswunsch des Eigentümers grundsätzlich zu beachten ist.

Trotz anderweitig freigewordener oder freiwerdender Mietwohnungen ist es daher nicht missbräuchlich, wenn der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe für diesen Wunsch anführen kann. Dieser Darlegungslast kann sich der Vermieter jedoch nicht allein dadurch entledigen, dass er die freigewordene oder freiwerdende Alternativwohnung sofort an einen Dritten vermietet und sodann die Unmöglichkeit ihrer Ingebrauchnahme geltend macht.

Ein sogenannter angekaufter Eigenbedarf verstößt nicht automatisch gegen Treu und Glauben, wenn die Geltendmachung von Eigenbedarf durch den Kauf einer vermieteten Wohnung erst geschaffen worden ist. Anders ist es, wenn treuwidrige Umstände hinzukommen.

Der sogenannte künftige Eigenbedarf, der durch eine Vorratskündigung geltend gemacht wird, ist unzulässig.

Wenn ein Wegfall des Eigenbedarfs gegeben ist, d.h. wenn die eine Kündigung wegen Eigenbedarf rechtfertigenden Gründe entfallen, bevor die Kündigungsfrist abgelaufen ist und der Mieter die Wohnung geräumt hat, ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter davon zu unterrichten und auf dessen Verlangen das Mietverhältnis fortzusetzen.

Fällt der Eigenbedarf vor der Räumung weg, muss der Vermieter den Mieter auf die veränderte Lage hinweisen. Andernfalls kann ein strafrechtlicher Vorwurf des Betruges nach § 263 StGB im Raume stehen.

Selbstverständlich hat die fristgerechte Kündigung im Zusammenhang mit dem berechtigten Interesse des Eigenbedarfs keine Konsequenzen im Hinblick auf eine fristlose Kündigung, die ganz anderen Grundsätzen folgt und jederzeit möglich ist.

Das gewerbliche Mietrecht sieht keine Eigenbedarfskündigung vor.

Beachten Sie bitte, dass diese Informationen die Beratung durch einen Rechtsanwalt nicht ersetzen können. Jeder Einzelfall muss vom Rechtsanwalt analysiert und im Einzelfall beurteilt werden.

Ich berate Sie in allen Fragen zum Mietrecht und Pachtrecht.

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